Закон об ипотеке

Вы решили купить жилье. Если вы планируете сделать это с помощью ипотеки, то предлагаем вам статью о некоторых нюансах ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование в России регламентируется Законом об ипотеке № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Действующая редакция на момент написания статьи от 30.12.2020. Изменения и дополнения вступили в силу с 10.01.2021 г. В этом законе в 14 главах содержится 79 статей.

В первой главе даны его основные положения, а также объясняются обязанности сторон, заключивших договор ипотеки. Далее раскрывается содержание ипотечного договора, разъясняется суть государственной регистрации. В 5 и 6 главах рассматривается вопрос о переходе к третьим лицам права на залог. Тема 7 и 8 глав — уступка обязанностей по залогу и ипотеке.
Далее говорится о штрафных санкциях в случае нарушения условий договора. В 11–13 главах рассказывается о различных типах недвижимости. И последняя 14 глава — это заключительная информация.

Главные постулаты

Ипотечным кредитованием в России занимаются банки. При выдаче денежных средств по кредитному договору банк должен быть уверен, что заемщик возвратит долг. Для обеспечения этой гарантии заемщик предоставляет банку залог.

Самый простой и понятный пример: человек купил в кредит квартиру. Параллельно с кредитным договором банк оформляет и договор ипотеки. Здесь залогодатель — человек, берущий ипотеку в банке, а банк — залогодержатель квартиры, сама квартира — залог. Залогом может быть не только жилье, но и другие материальные ценности. Договор ипотеки гарантирует возвращение кредитору тех денег, которые он предоставил для приобретения недвижимости.

Важно помнить, что залоговое имущество остается у залогодателя. Если вы купили квартиру в ипотеку, то собственником этой квартиры становитесь вы. Право пользоваться квартирой у вас есть, но сдавать ее в аренду, например, можно только с согласия залогодержателя. Ремонтировать жилье можно, но перепланировку делать нельзя. То есть определенный законом ряд действий с залоговым имуществом возможен либо только с согласия банка, либо вообще запрещен.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Ипотека гарантирует залогодержателю возврат не только основной суммы долга, но и всех сопутствующих трат, к которым относятся проценты за пользование кредитом, различные штрафы, пени, неустойки, расходы, понесенные при обращении в суд или при продаже залогового имущества.

Раздел закона о залоговом имуществе

Какое имущество может выступать в качестве залога? Недвижимое имущество — это имущество, которое неразрывно связано с землей. То есть в залог передаются дома и квартиры, земельные и дачные участки, гаражи, транспортные средства, производственная недвижимость, а также долевое участие в жилищном строительстве, право аренды.

Но в качестве предметов залога не могут выступать участки земли, которые изъяты для государственных целей (например, через участок прокладывается трасса). К этому списку относится имущество в аварийном состоянии, а также памятники культуры и архитектуры и недвижимость, которая подлежит обязательной приватизации

Определение прав залогодателя в законе об ипотеке

Залогодатель может передавать в ипотеку только имущество, на которое у него зарегистрировано право собственности. Если вы решили передать собственность в залог, то обязательно согласие обоих супругов. А если собственность долевая, то в случае продажи этого имущества дольщики имеют первоочередное право выкупить эту часть.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

Каждый банк действует в соответствии с законами и нормами при составлении договоров ипотеки. Обязательно указание типа объекта недвижимости, а также его оценка, как стоимостная, так и реальная.

Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-ФЗ

После подписания кредитного договора в течение 5 календарных дней нужно сдать документы на регистрацию в Росреестре. Договор об ипотеке составляется в письменном виде в единственном экземпляре. Сведения вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на основании заявления. Данные о залогодержателе вносятся в базу. При его смене информация корректируется.

Если при регистрации вдруг выясняется, что на имущество претендуют другие лица, то залогодержатель (банк) потребует досрочного погашения ипотеки. Регистрация начинается с момента подачи заявления, договора, закладной и некоторых других документов. Часто участники процедуры регистрации прибегают к помощи нотариуса, который заверяет договор ипотеки.

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе об ипотеке

Если в качестве залога выступает жилая недвижимость, то регистрация осуществляется в течение 5 дней. Если нежилой фонд, то оформление займет 15 дней. Во всех остальных случаях процесс регистрации длится 1 месяц. Если договор залога заверить у нотариуса, то срок можно сократить до 5 дней.

Что может помешать сделке и как внести корректировки?

Причин для приостановки сделки может быть много. Сами участники процесса могут решить приостановить сделку. Кроме того, регистрационная палата может отказаться вносить данные в реестр, но только по веским причинам. Участникам сделки сообщают об этом. До момента оформления закладной вносить изменения в договор по ипотеке можно, но если закладная уже оформлена – никаких корректировок. Для исправления недочетов дается один месяц. Затем вновь подается заявление на регистрацию.

Запись о регистрации залога

После регистрации в Росреестре документы визируются специальной отметкой, а в ЕГРН вносится информация о залогодержателе, залоге, суммы долга по кредитному договору.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Обременение (запись в Росреестре о наличии обязательств), снимается в следующих случаях:

  • должник полностью рассчитался с долгом;
  • решение по прекращению ипотеки вынес суд;
  • если ипотека военная, то необходимо заявление от органа исполнительной власти.

После снятия обременения собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Новое в ипотечном законодательстве за 2021 год

  • в качестве залога можно оформить машино–место;
  • Отмена обязательного условия регистрации ипотечного договора. Теперь это делается при необходимости;
  • отменен регламент регистрации, то есть ее сроки и возможности приостановления и отмены. Теперь все эти вопросы прописаны в законе № 218 от 2015 г.;
  • пункты 27 и 28, которые касаются регламента оспаривания процесса регистрации ипотечного кредита, отменены;
  • базовые ставки по кредитам с государственной поддержкой с начала 2021 года составляют 9–11,4%;
  • сумма возврата долга зависит теперь от ключевой ставки ЦБ;
  • пока должники имеет право рассчитаться по ипотеке досрочно без уплаты штрафов. Но уже рассматривают вопрос о том, чтобы внести мораторий на досрочное погашение ипотеки;
  • размер штрафов и неустоек теперь зависит от базовой ставки ЦБ, тогда как раньше это было 20% в год.

Ознакомившись с этой информацией, вы избежите неприятностей при оформлении ипотечного кредита. Желаем удачи!

Напишите комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.